Ons huis heeft overwaarde, wat betekent dat bij de scheiding?

U moet hier rekening mee houden wanneer u gaat scheiden. Als beide partners eigenaar zijn van het huis, moet de over- of onderwaarde onderling worden verdeeld. Ook als het huis niet wordt verkocht omdat één van de partners er blijft wonen, moet de over- of onderwaarde op het moment van scheiden worden gedeeld. De partner die in de woning blijft, moet de ander dan dus uitkopen (bij overwaarde) of de vertrekkende partner moet meedelen in de onderwaarde van de woning op dat moment. 

1. Van wie is het huis?

In de huwelijkse voorwaarden spreken mensen af wat van wie is. Bij een scheiding kunnen ze daar niet op terugkomen. Dat geldt ook voor een eigen woning. Staat een koophuis geregistreerd op naam van één van beide partners, dan is het eenvoudig; het huis wordt niet verdeeld bij scheiding. Het is van de partner op wiens naam het staat. Als het huis op beide namen staat, moeten partners het bij een scheiding wel verdelen. De verdeling gaat dan zoals bij een huwelijk of partnerschap in gemeenschap van goederen: de partners zijn in principe beiden voor de helft eigenaar van de woning (tenzij een andere verdeling is afgesproken bij de notaris). Het maakt niet uit wie de hypotheek betaalt of al die jaren heeft betaald; wat telt is op wiens naam het huis staat. Beide partners hebben bij een scheiding recht op de helft van de waarde van het huis. Een onafhankelijke makelaar bepaalt hoe hoog die waarde is.

2. Is er overwaarde of onderwaarde?

Vaak is er sprake van overwaarde of onderwaarde op de woning. Is de hypotheekschuld hoger of lager dan de waarde van de woning? Overwaarde is een soort winst, onderwaarde een soort schuld. Mensen moeten daar rekening mee houden bij een scheiding. Als beide partners eigenaar van het huis zijn, moeten ze de overwaarde of de onderwaarde bij een scheiding naar rato verdelen. Er bestaan uitzonderingen op de standaardregels; een advocaat/mediator kan u hierover informeren. 

3. Uitkopen?

Soms blijft één van de partners in het huis wonen dat van hen samen is. Degene die de woning wil overnemen moet dan wel genoeg inkomen hebben om in zijn eentje de hypotheek over te nemen. De bank moet daar toestemming voor geven. Daarnaast heeft de vertrekkende partner recht op de helft van de overwaarde, als die er is. De achterblijver moet in dat geval dan ook de helft van de overwaarde betalen aan de vertrekkende partner, dit heet ‘uitkopen’. Heeft degene die wil blijven niet voldoende inkomen of geeft de bank geen toestemming? Dan kan dit leiden tot een (soms noodgedwongen) verkoop van de woning. 

In sommige gevallen is het mogelijk om in ieder geval nog een tijd na de scheiding samen eigenaar van de woning te blijven, terwijl u er niet meer samen woont. Dit heeft echter wel fiscale en juridische gevolgen, dus het is heel belangrijk dat u zich goed laat adviseren door een deskundige advocaat/mediator.

Als beide partners in het huis willen blijven, dan roepen ze daarbij het beste de hulp in van een gespecialiseerde advocaat/mediator. Dit soort gesprekken zijn erg moeilijk en vaak lastig te voeren zonder begeleiding. Staat het huis op één naam, dan heeft de eigenaar de meeste zeggenschap. Als het huis eigendom van beide partners is, hebben ze allebei evenveel rechten. Komen ze er niet uit samen, dan doet een rechter uiteindelijk uitspraak. Als er kinderen in het spel zijn, kijkt de rechter vooral naar hun belang.

4. Verkopen?

Soms is er niet genoeg geld om de ander uit te kopen. Soms willen beide partners van het huis en de hypotheek af. In overleg kunnen veel verschillende oplossingen gevonden worden. Als partners beiden eigenaar van de woning zijn, moeten ze de waarde, winst en/of de schulden bij een verkoop verdelen.

5. Gevolgen voor de belastingaangifte

Bij een scheiding met een eigen woning krijgen mensen te maken met de fiscale gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Wat die gevolgen zijn, hangt af van wie eigenaar is van de woning. Soms zijn beide partners dat. De partner die in de woning blijft, de achterblijver, mag de rente van zijn deel van de hypotheek aftrekken. De vertrekkende partner doet dat voor het andere deel. Het eigenwoningforfait geeft de achterblijver aan voor het deel dat hij eigenaar is van het huis. Dat geldt ook voor de andere partner. Is de achterblijver geen eigenaar, dan mag hij dit doen tot twee jaar na de scheiding.