Kan ik in ons koophuis blijven wonen na de scheiding?

Verdeling huis bij scheiding: van wie is de echtelijke woning?

Als u wilt weten wat financieel mogelijk is, gaat u allereerst na van wie het huis is waarin u samen woonde. Is het van u samen of van één van u? Ook bepaalt u, bijvoorbeeld onder begeleiding van een mediator, of iemand in het huis blijft wonen. Wilt u zelf in de woning blijven, bijvoorbeeld omdat u dat beter vindt voor de kinderen? Soms moet u de ander dan ‘uitkopen’.

Uitkoop woning bij scheiding: wanneer moet u de ander uitkopen?

Van uitkopen is sowieso sprake wanneer u vóór 2018 getrouwd bent in gemeenschap van goederen. U hebt dan namelijk allebei recht op de helft van de waarde van het huis. Dat betekent dat u vijftig procent van die waarde aan de ander moet kunnen betalen om volledig eigenaar te worden van het huis.

Bij (huwelijkse) voorwaarden ligt dat percentage misschien anders; het is afhankelijk van wat vooraf is vastgelegd.

Was u samen zonder gemeenschap van goederen en is er niets over de verdeling van het huis afgesproken? Staat het huis op uw naam? Dan is er geen sprake van ‘uitkopen’. Het huis is uw eigendom, er valt dus niets te verdelen.

Heeft één van u een eigen bedrijf?

Heeft één van u een eigen bedrijf? Dan staat het huis vaak op naam van de ander, om te voorkomen dat er bij een faillissement aanspraak op uw woning kon worden gemaakt.
Dat wil niet zeggen dat de ondernemende partner automatisch geen recht heeft op (een deel) van de waarde van het huis. U moet altijd kijken wat (vooraf) over de verdeling van het huis is vastgelegd, bijvoorbeeld in de huwelijkse voorwaarden. Zijn er geen afspraken en bent u niet vóór 2018 in gemeenschap van goederen gehuwd? Het huis is dan van degene op wiens naam het staat; meestal de niet-ondernemende partner. Niemand hoeft dus iets bij – of terug te betalen. Er vindt dus geen verrekening plaats.

Hebt u een periodiek verrekenbeding, maar tussentijds niet verrekend?

In de (huwelijkse) voorwaarden staat soms een periodiek verrekenbeding. Hebt u tussentijds niets verrekend? Dit komt vaker voor dan u misschien denkt. In veel gevallen is een finaal verrekenbeding het gevolg. Daarbij verrekent u alles zoals u dat zou doen bij gemeenschap van goederen. U hebt dus allebei recht op de helft van de waarde van al uw bezit en vermogen. Dat geldt alleen niet als u daarvan op papier iets hebt uitgesloten, zoals een schenking of erfenis.

U ontvangt een schenking voor het huis, welke gevolgen heeft dat?

Soms springen familie of vrienden bij, bijvoorbeeld als u in uw huis wilt blijven wonen en u de ander niet kunt uitkopen. Ontvangt u een schenking met een uitsluitingsclausule? Dan heeft uw ex-partner weliswaar geen recht op een gedeelte van dat bedrag, maar let wel goed op. Een schenking kan namelijk met terugwerkende kracht gevolgen hebben voor de verdeling van de overwaarde van uw huis.

Voorbeeld

Theresa en Diederik zijn in 2006 getrouwd in gemeenschap van goederen. Samen hebben ze een woning gekocht in 2009 voor € 200.000 met een eigenwoning-lening van óók € 200.000. Theresa heeft in 2017 een schenking van € 200.000 onder uitsluitingsclausule van haar ouders ontvangen. Zij lost daarmee de volledige gezamenlijke lening af, waar ze samen nog een hoge rente van 5% over betaalden.

Bij aflossingen of investeringen in de woning met privé-middelen geldt dat u een privévordering of vergoedingsrecht krijgt op de gemeenschap van goederen. Dat vergoedingsrecht is een evenredig deel van de waardestijging van het huis. Theresa heeft als het ware de woning alleen betaald. Zij heeft dan ook recht op een vordering van 100% van de huidige waarde. Als de waarde van de woning nu € 300.000 is, kan zij aanspraak maken op € 300.000 op de gemeenschap van goederen. Diederik krijgt dan niets meer.

Let op: Voor de Belastingdienst telt dit vorderingsrecht niet mee. Als de woning wordt verkocht, krijgt zowel Diederik als Theresa dan ook de helft van de waardestijging als eigenwoningreserve mee, ieder € 50.000!

Huis overkopen bij scheiding: kunt u de hypotheek overnemen en eigenaar worden?

Hebt u allebei recht op een deel van het huis, maar wilt u volledig eigenaar worden? De hypotheekverstrekker beoordeelt of u de volledige hypotheek kunt dragen. Waarschijnlijk hebt u een nieuwe lening nodig voor het deel van het huis dat u van uw (ex-)partner ‘overneemt’. Wilt u in aanmerking komen voor de volledige hypotheekrenteaftrek? Dan moet de nieuwe lening in dertig jaar tenminste annuïtair aflossen (dan betaalt u iedere maand een vast bedrag, de zogenoemde annuïteit). Voor 2013 kon dat bijvoorbeeld ook met een aflossingsvrije hypotheek. Door nieuwe fiscale regels zijn uw maandlasten voor een nieuwe hypotheek waarschijnlijk hoger. Let op: u kon de oude hypotheek wellicht op eigen kracht bekostigen. Dat geldt dus niet altijd voor de combinatie van een oude en een nieuwe hypotheek.

Het is overigens sowieso verstandig als partners - indien mogelijk - nog het hele kalenderjaar waarin ze gaan scheiden, fiscaal partners blijven. Zo krijgt u van de Belastingdienst geen vragen over de betaalde rente.

U blijft in het koophuis, maar uw ex-partner blijft eigenaar

Stel: u wilt in de woning blijven, maar u kunt de hypotheek niet overnemen. U kunt ervoor kiezen om in het huis te blijven, terwijl uw ex-partner eigenaar blijft. Let wel goed op: u ‘geniet’ dan van een zogenaamd woongenot als u gehuwd was. Daar kan uw ex, de eigenaar, na vertrek niet meer van genieten. Woongenot telt als een vorm van partneralimentatie. U moet dit dus bij de Belastingdienst opgeven als ontvangen partneralimentatie en mogelijk betaalt u dan ook een bijdrage Zorgverzekeringswet. Het bedrag is gelijk aan het eigenwoningforfait van de woning.
Betaalt u uw ex-partner huur? Dan is er geen sprake van gratis woongenot; u betaalt er immers voor.

Vraag altijd hulp van experts

De verdeling van huis en hypotheek bij een scheiding is ingewikkeld. Vraag daarom altijd hulp van experts en leg afspraken goed vast. Een vFAS-mediator of scheidingsadvocaat kan helpen. Hij of zij koppelt u, als dat nodig is, aan de juiste specialist.

Dit verhaal kwam tot stand met medewerking van mr. Frits van der Kamp (fiscaal adviseur familievermogensrecht)