Hoe kan ik scheiden met een koophuis (en schulden)?

Wie is de eigenaar van uw huis?

Van wie is het huis waar u samen in woont? Het antwoord op die vraag staat misschien in uw (huwelijkse) voorwaarden. Bent u vóór 1 januari 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan hebt u allebei recht op vijftig procent van de waarde van de woning. Is er niets afgesproken over de woning en bent u ongehuwd of getrouwd onder huwelijkse voorwaarden? Dan is het huis van degene op wiens naam het staat. Bent u na 1 januari 2018 getrouwd? Dan is het afhankelijk van uw specifieke omstandigheden van wie de woning is.

Wat waren de afspraken toen u trouwde?

Als een van u in het huis wil blijven wonen waarvan u beiden eigenaar bent, moet u eerst onderzoeken of – en hoe u dat kunt betalen. Bent u beiden eigenaar van de woning? Dan moet u degene die vertrekt het overeengekomen percentage van de waarde van het huis betalen. Waarschijnlijk hebt u daarvoor een nieuwe lening nodig. Als u schulden hebt, is dat vaak niet eenvoudig. In de berekening voor de maximale hoogte van die lening neemt de hypotheekverstrekker in principe al uw schulden mee.

Let op: nieuwe fiscale hypotheekvormen zorgen voor hogere maandlasten

Door nieuwe regelgeving moet u de nieuwe lening in dertig jaar ten minste annuïtair aflossen (dan betaalt u iedere maand een vast bedrag, de zogenoemde annuïteit) als u uw hypotheekrente wilt aftrekken. Daardoor kunnen uw maandlasten voor een nieuwe hypotheek hoger zijn. Wellicht kunt u de oude hypotheek op eigen kracht bekostigen, maar dat geldt dus niet altijd voor de combinatie van een oude en een nieuwe hypotheek. Uiteindelijk velt de hypotheekverstrekker een oordeel.

Kunt u nog het hele kalenderjaar fiscaal optimaal de aangifte kunnen doen alsof u fiscaal partners bent? Kies hier dan voor. Als u het hele jaar nog fiscaal partner bent, krijgt u van de Belastingdienst geen vragen over de betaalde rente in dat jaar. Let op: Fiscaal partner zijn, is wat anders dan kiezen voor fiscale optimalisering over het “scheidingsjaar” alsof u nog partners bent. 

Geen eigenaar, wel blijven: gevolgen voor partneralimentatie wanneer u gaat scheiden na een huwelijk

Stel: u wilt in de woning blijven, maar u kunt de hypotheek niet overnemen. U kunt ervoor kiezen om in het huis te blijven, terwijl uw ex-partner eigenaar blijft. Let wel goed op: degene die blijft, ‘geniet’ dan van een zogenaamd woongenot. Dat telt als een vorm van partneralimentatie, waarover belasting moet worden betaald of die u kunt opgeven bij de Belastingdienst. Betaalt degene die geen eigenaar is huur aan de eigenaar die vertrekt? Dan is er geen sprake van gratis woongenot; u betaalt er immers voor. Uw situatie heeft dan geen invloed op de partneralimentatie.

U vertrekt allebei uit een huis met overwaarde: houd rekening met de eigenwoningreserve

Soms is het niet mogelijk dat een van u in de woning blijft. U krijgt het financieel niet rond. Het loopt dan uit op een gedwongen verkoop. Daarbij laat u uw huis taxeren. In sommige gevallen is er sprake van overwaarde; dan is uw huis meer waard geworden of de schulden zijn (deels) afgelost. Als u gemeenschappelijk eigenaar bent, moet u de overwaarde meestal verdelen. Bij de Belastingdienst valt overwaarde onder de ‘eigenwoningreserve’. Koopt u binnen drie jaar na de scheiding weer een huis? Dan moet u uw deel van de overwaarde volledig investeren in het nieuwe huis. Alleen dan mag u de hypotheekrente over het leningbedrag aftrekken. De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar.

Wat gebeurt er als u allebei vertrekt met een restschuld?

Blijkt uit de taxatie dat uw huis minder oplevert dan wat u ervoor geleend hebt? Dan staat uw huis onder water: u hebt te maken met onderwaarde. Dit is een lastige factor als u gaat scheiden, zeker als u al schulden hebt. De restschuld moet in veel gevallen gedeeld worden; ieder moet de helft van de schuld terugbetalen aan de hypotheekverstrekker. Als u al schulden hebt, is dit vaak een probleem. Dateert de restschuld van een verkoop of verdeling van vóór 2018, dan is de rente nog aftrekbaar (www.belastingdienst.nl)

Iemand schenkt u een bedrag voor uw woning, welke gevolgen heeft dat?

In sommige gevallen kan een schenking van familie of vrienden uitkomst bieden, al moet u daarbij goed opletten. Allereerst omdat u, ook als u uw deel van de restschuld ineens hebt afbetaald, vaak nog steeds hoofdelijk aansprakelijk blijft voor het deel van de ander. De hypotheekverstrekker kan dat dus nog steeds op u verhalen, tenzij u bent ontslagen uit uw hoofdelijke aansprakelijkheid.

Schakel hulp in van een specialist

Kunt u als gevolg van de scheiding de rente niet meer betalen? Dan krijgt u een betalingsachterstand. Mogelijk bent u dan aangewezen op schuldhulpverlening. Soms kunt u samen met een specialist in gesprek gaan met uw hypotheekverstrekker. Wellicht is er in uw situatie een alternatieve oplossing.
Scheiden kost geld en is helaas erg ingewikkeld. Zeker als het aankomt op de afwikkeling van schulden. Schakel daarom altijd hulp in van een deskundige en leg afspraken goed vast. Een vFAS-mediator of scheidingsadvocaat kan helpen. Hij of zij verwijst u, als dat nodig is, door naar de juiste specialist.

Dit verhaal kwam tot stand met medewerking van mr. Frits van der Kamp (fiscaal adviseur familievermogensrecht)